开发商一房多卖，我该怎么办？

来源|CCTV今日说法（微信号：cctvjrsf）

买房时

你跟我讲的头头是道

到交房时

你却告诉我

房子卖给了好几个人

开发商一房多卖违法吗？

1

Q1

开发商一房多卖？我该怎么办？

A1:

你好，开发商一房多卖是民事违约行为还是涉嫌刑事犯罪应视情况而定：

第一，如果开发商以非法占有为目的，在签订、履行房屋买卖合同过程中，采取虚构事实或者隐瞒真相等欺骗手段，骗取合同相对方的财物，且数额较大，那开发商的行为就涉嫌合同诈骗罪。根据《刑法》第224条相关规定开发商依法应当承担相应的刑事责任。因为商品房价值较大，升值较快，开发商一房多卖时有发生，在具体的司法实践中构成合同诈骗的也不在少数。就你的问题来说具体是否涉嫌刑事犯罪还需要公安机关进一步调查方可确认。如果一旦确定为刑事案件，对于你缴纳的购房款，公安机关会依法追缴退还，你的问题也就得到了解决。

第二，开发商行为够不上刑事犯罪，只是严重的违约。根据《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故开发商应当按照合同的约定履行自己的与义务。在起诉时，你可以根据你和第三人与开发商签订的合同先后顺序，以及该合同的履行情况，选择对自己有利的诉讼请求，比如选择开发商继续履行合同或是解除合同赔偿损失等。

2

Q2

朋友欠款后，电话换号码以致十年找不到，刚找到过了起诉时间，有其它方式再追讨欠款吗？

A2:

你好，根据相关的法律规定，虽然朋友欠你钱已经长达十年，但诉讼时效并不必然过期。而是视情况而定：

1、如果你和对方约定的是定期借款，诉讼时效为还款期限届满之日起3年，逾期起诉则丧失胜诉权。但是，如果债务人还款期限届满之后你曾有催款或者对方有承诺还款，应当认定诉讼时效中断，从你主张权利或对方承诺履行义务开始重新计算（3年）。

2、如果你们双方没有约定还款期限，对于不定期还款的民间借贷，不受诉讼时效规定的限制，但是受诉讼时效最长20年保护期的限制。对于不定期的民间借贷，如果借款人明确表示拒绝还款的(当然由借款人举证证明其已经明确表示不予还款)，则从借款人明确表示拒绝还款之日起适用3年的诉讼时效期间。

另外，对于超过诉讼时效期间的民间借贷，当事人双方就原债务达成新的还款协议，就视为对原债务的重新确认，该债权债务关系应受法律保护。所以，既然现在能联系到借款人，建议和他好好协商还款事宜，并在协商的过程中注意保留对方承认该债务并愿意还款的相关证据。如果对方确实一次性还款比较困难，你也可以和对方协商达成分期还款协议并保留书面证据。

3

Q3

你好，我父亲再婚，再婚之前，有子女，财产在法院上已经判决了，分的钱给她们，我父亲也立遗嘱给我和妈妈，父亲过世后母亲重新修了一栋三层的房子，如果拆迁后我父亲的子女有没有继承权？

A3:

你好，根据你的描述，你父亲的遗产已经分配完毕，现你母亲的继子女能否继承她的遗产尚不能准确判断，需要分情况分析：

首先，根据我国《继承法》第十六条相关规定，你的母亲可以通过立遗嘱处分她的个人财产，将个人财产指定由某一人或者数人继承。有遗嘱的按照遗嘱内容分割遗产，没有遗嘱的情况下会按照法定继承进行遗产分割。

其次，如果是按照法定继承，根据《继承法》第十条相关规定，第一顺位继承的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女等。因此，你母亲的继子女想要拥有继承权就必须与你母亲形成扶养关系。比如由你的母亲对未成年继子女进行照料、教育等，那双方就形成扶养关系。如果属于以上这种情况，继子女就拥有和你同样的继承权，但同时对你的母亲也有相应的赡养义务。如果你的母亲和继子女并未一起生活，那就不能形成扶养关系，继子女也自然不能继承你母亲的遗产。

为防止日后发生纠纷，建议你的母亲可以选择立遗嘱，并将遗嘱进行公证。

4

Q4

我2015年从河北某房地产开发有限公司买了一套商品房，合同面积是137.06平方米，2016年收楼时实测面积是135.48平方米，销售人员说面积差额款公司会集中及时退还，然而时至今日仍然没退，不但如此，再问时还说房屋实测面积就是137.06平方米，当时收楼时提供的实测面积是错的。

A4:

你好，根据你的描述你所购买的房屋实际要比约定的面积小，具体解决方法需要分情况分析：

首先，根据《商品房销售管理办法》第20条相关规定，一般按套内建筑面积或者建筑面积计价的商品房买卖合同都会注明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。所以，建议你再看看你们双方签订的合同中是否对该问题有所约定，有约定的按照约定处理。如果开发商违约，可以依法要求开发商承担相应的违约责任。

其次，如果你和开发商签署的房屋买卖合同中未对此问题作约定，因为你们的产权登记面积和合同约定的面积误差绝对值小于3%，因此应当根据房屋的实际面积结算房价款。

最后，若房屋面积确实比约定的要小，开发商应该据实退还多交的房款。但根据你的描述，就房屋的实际面积你们和开发商给出的说法不一，若对此确存在争议，建议可以通过民事诉讼解决，然后向法院申请委托专门的鉴定机构进行鉴定，则实测面积是否存在问题会得到公证的解决。

5

Q5

重组家庭， 1996年房改，单位将现居住房子卖给个人，有房产证的，买房款是女方全额支付，但是办房产证的时候，男方去办理，只写了男方自己的名字，没想到现在房子升值了，男方就想要卖房子，钱一人一半，女方不同意，两人关系恶劣，经常吵架，这情况，女方怎样维护自己的利益，拿回另一半房子？

A5:

你好，你提出的问题应分情况来讨论分析。

首先，我国自1994年2月1日颁布《婚姻登记管理条例》后开始实施婚姻登记制。如果你们双方未办理结婚证，且是1994年2月1日以后才开始以夫妻名义共同生活的，那双方只是一般的同居关系。同居关系期间所得财产，通常按照一般共有来进行分配。在未约定该房屋是按份共有或者共同共有的前提下，一般认为该房屋是两人按份共有。对于按份共有物的双方各自所占份额，有约定的按约定，无约定就需要按照出资比例来判断。如果你有足够证据证明同居期间房屋是由你个人财产全款购买，那么一旦该房屋被出售，你可以主张该房屋售出后的所有价款。

其次，如果双方进行了婚姻登记，或在1994年2月1日前就已经开始以夫妻名义共同生活而构成事实婚姻的，该房屋又是在该婚姻关系存续期间购买，一般会认为是你们的夫妻共同财产。对于夫妻共同房产男方在处分时需要经过你的同意，因出售所得房款也应为夫妻共同财产。对于夫妻共同财产离婚时如无特殊原因一般会均分。

感谢值班律师：

刘兆庆（河南郑州）

宋成帅（河南郑州）

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见过都市第一缕阳光，

也看到过霓虹灯闪烁的街头。

但唯有家的样子，

才是最动人的风景。

实习小编 | 翟立利

法务 | 郑俊宇

维护 | 宋小军

主编 | 王秀敏

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